Vensters en balkons

We moeten voorop stellen dat elk uitzicht op het erf van de buren niet verboden is. Een eigenaar van een erf mag zich vrij tot aan de grens van zijn erf begeven en uitzien op het erf van de buren. Verder mag hij een gebouw neerzetten met vensters en dergelijke daarin die uitzien op een perceel van de buren. Dit recht vloeit voort uit het feit dat eigendom het meest omvattende recht is dat iemand op een zaak kan hebben. Aan de andere kant is het mogelijk dat het uitzicht een onrechtmatige daad of onrechtmatige hinder oplevert. Bovendien kunnen buren hun privacy beschermen door het uitzicht op hun perceel te belemmeren. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een schutting. Het is dus niet de bedoeling van de wetgever geweest om buren onbeperkte privacybescherming te bieden.

Op basis van artikel 5:50 lid 2 BW kan de nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt.

Het is soms wel toegestaan om vensters en dergelijke binnen een afstand van twee meter van de erfgrens te hebben. Dit is geoorloofd in onderstaande situaties:

1. Uw buren geven toestemming tot het aanbrengen van vensters.
2. Het recht om wegneming te vorderen van het uitzicht is verjaard.
3. Door verjaring is een erfdienstbaarheid ontstaan.
4. Er staat een muur binnen twee meter van het venster.
5. Het venster is vaststaand en ondoorzichtig.
6. Er ligt een openbare weg/openbaar water tussen beide erven.

Indien buren toestemming hebben gegeven tot het hebben van vensters en dergelijke binnen twee meter van de erfgrens, is er geen probleem. De rechten op grond van artikel 5:50 BW worden dan prijsgegeven. Het is aan te raden, vanwege bewijsproblemen, om een dergelijke toestemming schriftelijk te laten vastleggen. Dit is echter geen vereiste voor de geldigheid van de toestemming. De toestemming kan vormvrij, dus ook mondeling, worden gegeven.

De vordering tot wegneming van het uitzicht kan door verloop van twintig jaar verjaren. De verjaringstermijn gaat in op de dag volgende op de dag waarop opheffing van de ongeoorloofde toestand kan worden gevorderd. Het gevolg van verjaring is dat de nabuur binnen een afstand van twee meter van het venster en dergelijke geen gebouwen of werken mag aanbrengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk hinderen. Dit verbod geldt echter niet, indien het gebouw of werk al aanwezig was op het moment van voltooiing van de verjaring.

Als er sprake is van te goeder trouw en onafgebroken bezit van tien jaar, dan kan een erfdienstbaarheid ontstaan. Let op dat te goeder trouw niet snel wordt aangenomen. In dat geval kan de nabuur na tien jaar dus geen wegneming van het uitzicht meer vorderen. Net als bij de lange verjaringstermijn van twintig jaar, als er sprake is van bezit niet te goeder trouw, geldt ook hier dat het gevolg is dat de nabuur binnen een afstand van twee meter van het venster en dergelijke geen gebouwen of werken mag aanbrengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk hinderen. Dit verbod geldt echter niet, indien het gebouw of werk al aanwezig was op het moment van voltooiing van de verjaring.

Het verbod is ook niet van toepassing als het uitzicht niet verder reikt dan tot een muur die zich binnen twee meter van de opening of het werk bevindt. Uit een uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat een muur van twee meter hoog voldoende is ter bescherming van de privacy. De hoogte van de muur dient gemeten te worden vanaf het oppervlak van het werk waarvandaan de gebruiker zicht kan hebben op het naburige erf.

Vanzelfsprekend is er geen sprake van het schenden van de visuele privacy wanneer het gaat om lichtopeningen die van vaststaande en ondoorzichtige vensters zijn voorzien. Dit wordt geregeld in artikel 5:51 BW. Op basis van deze bepaling is het geoorloofd lichtopeningen binnen de verboden zone van twee meter vanaf de grens met de buren te hebben. Regelmatig is in de rechtspraak de vraag aan de orde of het venster al dan niet ondoorzichtig is. Zo bepaalde de president van de rechtbank in Den-Haag dat een witgekalkt venster niet altijd ondoorzichtig hoeft te zijn. Het gerechtshof in Amsterdam bepaalde dat ondoorzichtige folie wat op een raam geplakt is, het venster ondoorzichtig maakt. Het plaatsen van lamellen voor een raam maakt dat raam niet ondoorzichtig, aldus de rechtbank Haarlem. Lamellen kunnen immers eenvoudig worden geopend of verwijderd. Uit de rechtspraak blijkt dat de ondoorzichtigheid van de muuropening niet op eenvoudige wijze ongedaan moet kunnen worden gemaakt.

Het verbod geldt ook niet als het naburige erf een openbare weg of een openbaar water is of wanneer de openbare weg of het openbaar water tussen de erven in ligt.

De Hoge Raad heeft jaren geleden al duidelijkheid gegeven over de vraag of een dakterras valt in de categorie soortgelijk werk. Een plat dak op een uitbouw kan onder een soortgelijk werk in de zin van artikel 5:50 BW vallen. Nu is de vraag natuurlijk wanneer dat het geval is. Daartoe is vereist dat het gaat om een dak dat gezien zijn constructie (denk aan bekleding, toegangsmogelijkheden en balustrade) bestemd is om als dakterras te worden gebruikt. De oppervlakte van het dakterras is geen vereiste. Bovendien is niet de bedoeling van de eigenaar van het werk doorslaggevend, maar het gebruik waartoe het werk naar zijn constructie en aard geschikt is. Dat houdt in dat het geschikt moet zijn om er enige tijd te verblijven en uitzicht geeft op het naburige erf. Het criterium geschikt zijn om er enige tijd te verblijven wordt in de rechtspraak verschillend ingevuld. Hoe zit het als het dakterras zich binnen een afstand van twee meter van de erfgrens bevindt en uitzicht biedt op een plat dak? Dan is er geen sprake van het schenden van de privacy nu een plat dak, in tegenstelling tot een dakterras, niet is bedoeld om er te verblijven.

Artikel 5:50 BW beoogt de nabuur bescherming te bieden tegen inbreuk op de privacy. Hierbij gaat het in het bijzonder om de visuele privacy, waarbij de strekking van het wetsartikel is het uitzicht te beperken op naburige erven. Met het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 BW wordt het uitzicht recht naar voren bedoeld. Dit is in de jurisprudentie bepaald, met verwijzing naar de wetsgeschiedenis. In het meetvoorschrift als bedoeld in artikel 5:50 lid 3 BW, ligt volgens de wetgever besloten dat slechts rechtstreeks uitzicht wordt beschermd. Dat betekent dat zijdelings uitzicht, uitzicht dat alleen bestaat als bijvoorbeeld gebruik wordt gemaakt van een trapje, stoel of een ander hulpmiddel of uitzicht dat bestaat door schuin naar beneden te kijken niet onder rechtstreeks uitzicht valt.

Indien zich een ongeoorloofde toestand voordoet in de zin van artikel 5:50 en 51 BW, kan de eigenaar van het naburige erf vorderen dat de ongeoorloofde toestand wordt opgeheven. Die vordering mag echter niet verder gaan dan noodzakelijk is om de ongeoorloofde toestand op te heffen. Degene van wie wordt gevorderd de ongeoorloofde toestand op te heffen, mag in beginsel bepalen hoe hij deze toestand wil opheffen zodat die weer geoorloofd is. Om dit te verduidelijken zal ik een voorbeeld noemen: als een venster of opening ondoorzichtig kan worden gemaakt met ondoorzichtig glas, kan niet worden gevorderd dat het venster of de opening moet worden dicht gemetseld. De vordering tot het opheffen van de ongeoorloofde toestand kan worden versterkt door een dwangsom. Bovendien kan schadevergoeding worden gevorderd, voor zover er schade is ontstaan na het tijdstip waartegen is aangemaand om de ongeoorloofde toestand op te heffen.

Ondanks dat uitzicht niet in strijd is met artikel 5:50 BW kan er soms toch sprake zijn van onrechtmatige inkijk. De vordering moet dan worden gebaseerd op artikel 5:37 BW (onrechtmatige hinder) of artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad). Dit zal echter niet snel aan de orde zijn zo blijkt uit de rechtspraak.