In veel koopovereenkomsten voor (oude) woningen is een ouderdomsclausule opgenomen. Naarmate een woning ouder wordt neemt de kans op gebreken toe. Met het opnemen van een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst wil de verkoper de koper er voor waarschuwen dat u een oude woning koopt en niet hetzelfde mag verwachten als van een nieuwere woning. Als u de koopovereenkomst tekent, waarin de ouderdomsclausule is opgenomen, gaat u er dus mee akkoord dat de woning (ernstige) gebreken kan hebben die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Bovendien, afhankelijk van de formulering van de ouderdomsclausule, kunt u ook geconfronteerd worden met (ernstige) gebreken die niet het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Kunt u in dat geval de verkoper met succes aansprakelijk stellen? U leest het in dit artikel allemaal.

Gratis advies vragen

Ouderdomsclausule van toepassing

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dat betekent dat het partijen vrij staat om daarvan af te wijken in een overeenkomst. In veel gevallen hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In de koopovereenkomst volgens het model van de NVM staat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet in staat voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. Daarop wordt echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis/woning nodig zijn en die bij koper niet bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met dit artikel staat de verkoper in voor gebreken die het normaal gebruik als woonhuis/woning verhinderen.

Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Onder normaal gebruik van een woning wordt in het algemeen verstaan gebruik waarbij de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd is, waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. De ouderdomsclausule is de uitzondering op de uitzondering. Deze clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woning, ook als deze gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren. Dit geldt niet als de verkoper van de gebreken op de hoogte was. Als de verkoper op de hoogte is van de gebreken moet hij dat, op grond van zijn mededelingsplicht, melden.

Voorbeelden van de ouderdomsclausule

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico voor koper.”

“Koper is ermee bekend dat de verkochte woning (grotendeels) dateert uit circa 1915. De eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woning gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan die bij nieuwe woningen. De ouderdom van het verkochte object brengt mee dat de koper niet mag verwachten dat het verkochte aan de huidige maatstaven (o.a. Bouwbesluit) voldoet. In afwijking van artikel 6 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper”.

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloer, het dak, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. Koper heeft de mogelijkheid gehad om het gekochte bouwkundig te inspecteren. Aansprakelijkheden worden uitgesloten”.

“Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 46 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed. Koper heeft de woning bouwkundig laten keuren en is daarom voldoende op de hoogte van de bouwkundige staat van de woning.”

Koper is op de hoogte van het feit dat de woning (m.u.v. eventuele aanbouw) circa 80 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 van de koopakte omschreven (woon)gebruik. In verband met de staat en toestand van het verkochte zijn partijen dan ook overeengekomen dat verkoper geen enkele aansprakelijkheid zal doen erkennen c.q. zal doen accepteren met betrekking tot de onderhoudstoestand, de bouwtechnische staat en de technische installaties en dat bij de vaststelling van de hiervoor vermelde koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken is koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt.”

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 90 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper”.

Voorkom verrassingen en doe onderzoek

Als u voornemens bent een woning te kopen is het verstandig goed onderzoek te doen. U heeft als koper doorgaans een onderzoeksplicht. Dat geldt helemaal als u een oude woning op het oog heeft, met een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, aangezien bij een oude woning de kans op gebreken groter is dan bij een nieuwere woning. Een veel voorkomende optie, is dat u de koopovereenkomst sluit onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Meestal komt in de koopovereenkomst het maximale bedrag te staan van de noodzakelijke werkzaamheden. Als deze kosten bijvoorbeeld maximaal € 10.000,= mogen bedragen maar uit de bouwkundige keuring komt naar voren dat dat deze kosten hoger blijken te zijn, dan kunt u de koopovereenkomst ontbinden. Een andere optie is dat u voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst, indien de verkoper daarmee akkoord gaat, een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Het resultaat van de keuring kunt u dan meenemen in het onderhandelen met de verkoper over de prijs.

Vragen over de ouderdomsclausule?

Neem gratis en vrijblijvend contact op. Ik help u graag verder. Zowel kopers als verkopers kunnen zich tot mij wenden voor juridisch advies en juridische bijstand in procedures.